Đầu tư mua đất nông nghiệp làm thổ cư lãi hay lỗ?

Đầu tư mua đất nông nghiệp làm thổ cư lãi hay lỗ? Đầu tư mua đất nông nghiệp để an cư rồi bán lại với giá cao được nhiều người thực hiện. Việc lãi hay lỗ của kênh đầu tư này phụ thuộc vào nhiều yếu tố và mỗi trường hợp cụ thể cũng có câu trả lời khác nhau.

Đầu tư mua đất nông nghiệp làm thổ cư lãi hay lỗ?
Đầu tư mua đất nông nghiệp làm thổ cư lãi hay lỗ?

Việc lãi hay lỗ khi đầu tư mua đất nông nghiệp làm đất thổ cư phụ thuộc vào nhiều yếu tố như:

(1) Khả năng chuyển lên thổ cư.

(2) Các khoản chi phí khi chuyển sang đất ở.

(3) Giá mua, giá bán đất.

(4) Có đường hoặc dự định trở thành khu dân cư trong tương lai.

(5) Nhiễu thông tin và nhu cầu mua mạnh.

(6) Khả năng đẩy giá và bán cho những người thiếu thông tin hoặc thích đầu tư rủi ro, v.v.

Dưới góc độ pháp lý, LuatVietnam sẽ phân tích các yếu tố (1) và (2) khi đầu tư mua đất nông nghiệp.

Khả năng chuyển lên thổ cư

Khoản 1, Mục 57 của Luật Đất đai 2013 quy định rằng khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở (đất ở) phải được phép và chỉ được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có liên quan.

Tuy nhiên, 100% trường hợp người dân nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất không được chuyển nhượng; thay vào đó, việc chuyển nhượng cần phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm và nhu cầu sử dụng đất của người dân.

Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định rõ về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được cơ quan nhà nước có liên quan phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong dự án đầu tư, đề nghị giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. “.

Vì thế, Nếu được phép chuyển lên đất ở, người dân bỏ tiền ra mua đất ruộng rất có thể kiếm lời.

Thực tế cho thấy, nhiều người không mặc định mua đất nông nghiệp thì 100% trường hợp sẽ được chuyển lên thổ cư và được bán với giá đất thổ cư nên lãi lớn, nhưng khả năng được phép chuyển sang. đất thổ cư thường không dễ như nhiều người vẫn nghĩ.

Chi phí chuyển lên thổ cư

Chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất ở chủ yếu là tiền sử dụng đất. Tùy từng trường hợp mà tiền sử dụng đất phải nộp có thể lên tới hàng tỷ đồng (nhìn chung từ 10 triệu đồng đến vài trăm triệu đồng).

Pháp luật đất đai không có quy định cụ thể về chi phí khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, thay vào đó chỉ có quy định về cách tính tiền sử dụng đất, cụ thể:

* Khi để thửa vườn, ao trong cùng thửa đất với nhà ở.

Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014 / NĐ-CP nêu rõ:

“Chuyển vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Mục 103 Luật Đất đai sang đất ở; chuyển từ đất vườn, ao sang nhà ở nhưng người sử dụng đất tách thửa để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo đạc, lập quy hoạch địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 tự đo đạc tách thửa đối với đất ở thì phải nộp thuế sử dụng đất bằng 50% phần chênh lệch giữa thuế sử dụng đất tính theo giá đất ở và thuế sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất ở “Cơ quan nhà nước”.

Như vậy, 02 trường hợp sau đây sẽ nộp thuế đất bằng 50% mức chênh lệch giữa thuế đất tính theo giá đất ở và thuế đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng:

– Chuyển từ vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở.

– Đất là đất vườn, ao gắn liền với nhà ở nhưng người sử dụng đất tách thửa để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo đạc lập quy hoạch địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 tự đo đạc tách thửa thành đất ở.

Tóm lại, nếu thuộc trường hợp trên thì thuế mặt bằng được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

* Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sang đất ở

Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014 / NĐ-CP nêu rõ:

Khi chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. khi có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ”.

Theo đó, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Như vậy, tiền sử dụng đất phải nộp sẽ bằng phần chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp (căn cứ vào bảng giá đất để tính ra số tiền cụ thể).

Ví dụ: Giá đất nông nghiệp là 200.000 đồng, giá đất ở là 01.000.000 đồng. Khi đó, tiền sử dụng đất phải nộp cho mỗi mét vuông là 800.000 đồng.

Lưu ý: Riêng đối với đất do nhận chuyển nhượng hợp pháp thì căn cứ vào nguồn gốc đất để thu thuế sử dụng đất:

– Đất vườn, ao cùng thửa với nhà ở trong khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền đất bằng 50% mức chênh lệch giữa thu tiền đất ở tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất là thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Trường hợp đất nhận chuyển nhượng từ đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thuế sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thuế sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất ở. thuế là thuế đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Mặc dù có cách tính khá phức tạp, để tính được phải biết giá các loại đất theo từng vị trí, nhưng trên thực tế, tiền sử dụng đất phải nộp là khá lớn do cách tính sẽ bằng mức chênh lệch giữa tiền đất tính theo giá đất ở và đất nông nghiệp, trong khi tiền đất tính theo giá đất nông nghiệp luôn ở mức thấp nên chênh lệch khá lớn.

Để có lãi, số tiền bán phải lớn hơn giá mua và chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Sự kết luận:

Không thể xác nhận đó là lãi hay lỗ khi đầu tư mua đất nông nghiệp làm thổ cư. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nếu được phép chuyển lên khu dân cư, hầu hết các trường hợp đều “có lãi”; Hơn nữa, dù là đầu tư lướt sóng (không cần chuyển sang đất ở) vẫn sinh lời nếu biết cách đẩy giá, tuy nhiên đây là một kênh đầu tư khá rủi ro.